Спрос на строительство домов в 2025 году стремительно рухнул: в чём основные причины?

В этом году спрос на строительство частных домов сократился в 7–10 раз, что связывают с несколькими ключевыми факторами. Среди них: высокие ставки по ипотеке, переход на эскроу-счета при заключении договоров подряда и высокая база прошлого года. Эксперты считают текущий год переломным для рынка загородного строительства жилья. Помимо сложной экономической обстановки с дорогостоящей ипотекой, реформы, связанные с эскроу-счетами, внесли значительные изменения в отрасль.

Эти факторы не только существенно снизили спрос, но и вызвали ряд других последствий, которые озвучиваются участниками рынка.

Несмотря на устойчивый интерес к строительству загородного жилья, реальное количество заключаемых сделок заметно сократилось. Статистика по выдаче ипотечных кредитов, являющихся основным инструментом покупок на данном сегменте рынка, подтверждает снижение активности.

Как сообщили в пресс-службе «Дом.РФ», за первые семь месяцев текущего года жители России оформили лишь 13,2 тысячи ипотечных кредитов на строительство частных домов. Общая сумма предоставленных займов составила 99,8 млрд рублей — это существенно ниже показателей предыдущего периода.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объемы кредитования сократились почти в семь раз в количественном выражении и в 4,5 раза в денежном. В период с января по июль 2024 года банки предоставили 89,4 тысячи кредитов на сумму 452,9 миллиарда рублей для этих целей.

Ситуация на рынке загородного строительства выглядит еще более драматичной.

Согласно данным Ассоциации деревянного домостроения (АДД), количество сделок в первом полугодии упало в десять раз относительно аналогичного периода прошлого года.

Эксперты прогнозируют, что за весь год снижение составит как минимум пять раз, до уровня 100 тысяч сделок. Однако при крайне низкой потребительской активности число сделок может сократиться в десять раз от показателей до 1 июля 2024 года. Застройщики также фиксируют резкое снижение спроса.

Например, в компании ФСК Family сообщили о двухкратном падении интереса к строительству загородных домов в 2025 году по сравнению с 2024 годом. При этом структура сделок изменилась: доля ипотечного кредитования значительно снизилась, а популярность рассрочек, напротив, выросла с 5% в прошлом году до 40% в текущем. Несмотря на столь ощутимое падение спроса, эксперты не оценивают этот год как полный провал. Его скорее считают периодом болезненной коррекции и очищения рынка.

В сегменте загородного строительства снижением спроса за август зафиксировано падение на 70% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

Снижение спроса на загородное строительство обусловлено совокупностью факторов, ключевые из которых выделяют эксперты.

Среди основных причин можно отметить:

1. Высокие ипотечные ставки и завершение действия массовой льготной программы, которая ранее стимулировала спрос в сегменте загородного жилья.

Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка по ипотеке для строительства частных домов на начало сентября составила 22,31%, тогда как в марте, в начале строительного сезона, она достигала 29,29%. Эксперты подчёркивают, что ипотечные ставки, превышающие 12–13%, становятся как экономическим, так и психологическим барьером для потенциальных покупателей.

2. Высокую базу предыдущего года, когда на фоне завершения действия льготной ипотечной программы наблюдалась повышенная активность на рынке.

Специалисты «Дом.РФ» отмечают, что ситуация во многом была вызвана именно активным спросом 2024 года — тогда завершение выдачи кредитов по основной льготной программе в июле стало причиной временного ажиотажа; уже в июне того же года снижение объёмов ипотеки достигло максимальных показателей.

3. Введение эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов на основании договора подряда, что кардинально изменило рыночные условия. По данным «Дом.РФ», за текущий год было начато строительство более 1 млн квадратных метров частных домов с применением этой схемы.

4. Исчерпание отложенного спроса, который сформировался в пандемийные годы. Президент Федерации ИЖС отметил, что повышенная активность предыдущих лет была в значительной степени удовлетворена, вследствие чего рынок загородного строительства начал охлаждаться. Каждый из этих факторов оказал существенное влияние на состояние рынка, формируя сложные условия для застройщиков и покупателей в текущий период.

В 2025 году обстановка на рынке труда и строительных материалов значительно улучшилась, перестав оказывать серьезное давление на спрос.

Эксперты отмечают стабилизацию рабочих процессов и поставок, что способствует большей предсказуемости в строительной отрасли.

Тем не менее, снижение интереса к строительству частных домов привело к ряду негативных последствий.

Среди них — остановка уже запущенных проектов из-за отсутствия выгодного финансирования, а также банкротства подрядных организаций. Многие компании, ориентированные на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), вынуждены были переориентировать свой бизнес, переходя на другие сегменты. В частности, растет количество подрядчиков, пробующих себя в туристическом строительстве, включая глэмпинги и модульные отели.

По мнению аналитиков из «Дом.РФ», такие изменения носят естественный характер для отрасли, находящейся в процессе упорядочивания. Ожидается, что после завершения этого периода на рынке останутся наиболее профессиональные и стабильные участники.

Вместе с тем увеличивается число людей, ставших жертвами недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС.

Согласно официальным данным, их количество превышает 20 тысяч человек, из которых более 10 тысяч случаев зафиксированы документально.

Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина сообщала о проблемах в реализации льготной ипотеки для самостоятельного строительства. Около 30 тысяч россиян не смогли завершить строительство домов в предусмотренные сроки закона. Еще примерно 5 тысяч заемщиков, которые строили дома с помощью подрядчиков, остались без жилья из-за финансовых трудностей этих компаний или их ухода с рынка.

В текущем году появились дополнительные сложности в сфере кредитования. Проблемы с выполнением обязательств по возобновляемым кредитным линиям (ВКЛ) стали особенно актуальны для строительных фирм. Столкнувшись с кассовыми разрывами, компании начали использовать средства с эскроу-счетов, предназначенные для новых проектов, для погашения старых долгов. Такой подход приводит к задержкам выплат по кредитам и, как следствие, к сокращению финансирования банками.

Банки по-прежнему не предоставляют кредитные линии, как возобновляемые, так и невозобновляемые, на договоры эскроу. В апреле объем сделок с использованием эскроу-счетов достиг 200 миллиардов рублей, однако выдача кредитов составила лишь 20 миллиардов рублей, что соответствует уровню покрытия в 10%.

На данный момент ситуация значительно не изменилась — соотношение остается примерно таким же. Что касается спроса на загородную недвижимость, в 2025 году продолжилась тенденция к сокращению бюджетов и уменьшению площади домов. По оценкам ФСК Family, наиболее востребованы дома площадью от 100 до 150 квадратных метров. При этом интерес к одноэтажным домам сохраняется, поскольку они более удобны в обслуживании и эксплуатации. Также популярны готовые проекты или участки с разработанными проектами: около 80% рынка составляют self-build дома экономкласса стоимостью до 10 миллионов рублей.